• Wydanie nr 25/10/2021 z dnia 25 października 2021 roku, ISSN 2392-215X

Rynek nieruchomości – cechy, rodzaje, funkcje

Każda z nieruchomości niezależnie od tego do jakiej grupy zostanie zaliczona, funkcjonuje w pewnym otoczeniu rynkowym. Definicja rynku nieruchomości ogólnie i rynku nieruchomości komercyjnych jest bardzo ważna z punktu widzenia zarządzania nimi i zapobiegania pewnym czynnikom ryzyka, które mogłyby spowodować, że nieruchomość komercyjna nie przynosiłaby zakładanego przed rozpoczęciem procesu inwestycji zysku.

Rynek jest „kategorią ekonomiczną i oznacza ogół stosunków wymiennych między sprzedającymi, reprezentującymi podaż, a kupującymi zgłaszającymi zapotrzebowanie (popyt) na towary i usługi, znajdujące potwierdzenie w sile nabywczej.  Rynek jest instytucją ekonomiczną, która umożliwia wymianę produktów, usług i czynników wytwórczych”[1]. Rynek można zatem określić jako ogół stosunków wymiennych pomiędzy uczestnikami rynku. Zaznaczyć trzeba, że stosunki te mogą mieć zróżnicowaną treść. Ich podstawowym elementem jest ujawnienie zamiarów towarzyszących podmiotom dokonującym transakcji na rynku, obejmują również konfrontację ujawnionych zamiarów. Oznacza to, że istoty rynku nie można sprowadzić tylko do analizy cen transakcyjnych (może nie dojść do transakcji) oraz do liczby zawartych transakcji, która jest tylko jedną z miar aktywności rynku. „Uczestnicy rynku decydują o popycie i podaży. Rynek stanowi zatem jedność zarówno jego struktury podmiotowej, jak i przedmiotowej, której istotą są elementy rynku, takie jak popyt, podaż i ceny dotyczące produktów, usług, pracy i pieniądza. Oznacza to, że istoty rynku nie można jedynie utożsamiać z mechanizmem rynkowym, którego funkcjonowanie jest tylko przedmiotowym aspektem rynku. Sytuacja podmiotów gospodarczych i gospodarstw domowych jest zmienna, co wpływa na ogół stosunków towarzyszących procesom wymiany, a więc na decyzje podejmowane przez uczestników rynku, a w rezultacie na popyt, podaż i ceny”[2]. Analiza rynku nieruchomości nie powinna być prowadzona jedynie na podstawie popytu, podaży i ceny. Ocena rynku musi mieć charakter dynamiczny i brać pod uwagę zmienne warunki w jakich podejmowane są decyzje uczestników rynku. W świetle powyższych rozważań w literaturze przedmiotu można spotkać różne definicje rynku nieruchomości. Rynek nieruchomości definiowany jest m.in. jako:

  • „działania i interakcje ludzi zajmujących się kupnem, sprzedażą, wymianą, użytkowaniem i rozwijanie nieruchomości,
  • działalność gospodarczą, w wyniku której dochodzi do wymiany towarów, abstrakcyjny termin obejmujący wszystkie transakcje nieruchomościami w całym kraju,
  • zbiór mechanizmów, za pomocą których przekazywane są prawa i udziały w nieruchomościach, ustalane są ceny oraz przemieszczane są różne sposoby użytkowania gruntów,
  • zestaw układów, w których nabywcy i sprzedawcy spotykają się poprzez mechanizm cenowy”[3].

 

Dla potrzeb tego artykułu rynek nieruchomości będzie rozumiany jako ogół stosunków wymiany i stosunków równoległych zachodzących pomiędzy podmiotami rynku, tworzącymi popyt i podaż nieruchomości. Stosunki wymiany obejmują ujawnienie zamierzeń kupna i sprzedaży bądź najmu czy dzierżawy przez różne podmioty (ujęcie podmiotowe), wynajmowanie i wydzierżawienie różnego typu nieruchomości (ujęcie przedmiotowe), konfrontacje zamierzeń, a także mechanizm przetargowy, obejmujący procesy negocjacyjne[4]. W ramach rynku nieruchomości wyróżniamy dwa podstawowe rynki[5]:

  • rynek lokat, w którym odbywa się transfer praw własności i zbliżonych do własności;
  • rynek najmu, w którym zawierane są umowy, określające wzajemne prawa i obowiązki, połączone z władaniem nieruchomościami.

 

Niektórzy autorzy posługują się szerszą definicją, wyróżniając sektor nieruchomości, który dzieli się na rynek budowlany i rynek nieruchomości, który to następnie podzielony jest na rynek lokat i rynek najmu[6].


Omawiając kwestie dotyczące rynku nieruchomości i procesów w nim zachodzących, należy przedstawić kilka istotnych cech tego rynku. Ważną cechą opisującą rynek nieruchomości jest jego niejednolitość. Podział rynku nieruchomości, uzależniony jest od  przyjętego kryterium podziału (wyróżnia się różne przekroje rynku). Do najczęściej stosowanych kryteriów podziału rynku nieruchomości należą[7]:

  1. Kryterium, przedmiotowe (według funkcji pełnionych przez nieruchomość),
  2. Kryterium zasięgu przestrzennego,
  3. Kryterium nabywanych praw do nieruchomości,
  4. Kryterium cenowe,
  5. Kryterium jakościowe.

 

Biorąc pod uwagę funkcję pełnioną przez nieruchomość wyróżniamy[8]:

  1. Rynek nieruchomości mieszkaniowych, obejmujący domy, lokale mieszkalne, wyłączając nieruchomości, które przynoszą dochód właścicielowi (wtedy są klasyfikowane do kolejnego segmentu rynku nieruchomości komercyjnych),
  2. Rynek nieruchomości komercyjnych, obejmujący nieruchomości stanowiące lokaty kapitału, źródło dochodów i zysku dla właścicieli,
  3. Rynek nieruchomości przemysłowych, zwierający nieruchomości m.in. fabryczne oraz te zawierające złoża naturalne,
  4. Rynek nieruchomości rolnych, obejmujący m.in. obszary lasu budulcowego, pastwiska, sady, grunty rolne,
  5. Rynek nieruchomości specjalnego przeznaczenia, do którego należą m.in. nieruchomości cmentarne, kościelne, pola golfowe itp.

 

Natomiast dzieląc rynek nieruchomości ze względu na kryterium przestrzenne możemy wyróżnić[9]:

  1. Rynek lokalny,
  2. Rynek regionalny,
  3. Rynek krajowy,
  4. Rynek międzynarodowy.

 

Podejmując próbę podziału rynku nieruchomości ze względu na kryterium nabywanych praw do nieruchomości wyróżniamy[10]:

  1. Rynek najmu (właściciel wynajmuje nieruchomość najemcom),
  2. Rynek lokat (inwestorzy nabywają nieruchomość).

 

Trzeba jednak zauważyć, że oba te rynki zachodzą na siebie, gdyż inwestorzy występujący na obu rynkach na początku uczestniczą w procesie inwestycyjnym lub nabywaniu gotowych nieruchomości, a następnie wynajmują te nieruchomości w celu uzyskania dochodu. W celu wyraźniejszego rozróżnienia tych rynków, wprowadzono podział ze względu na kryterium zróżnicowanej struktury podmiotowej i przedmiotowej, który pozwala wyodrębnić następujące podrynki[11]:

  1. Rynek użytkowników,
  2. Rynek aktywów finansowych,
  3. Rynek działań deweloperskich,
  4. Rynek gruntów.

 

Powyższy podział jest o tyle ciekawy, że łatwo uwidacznia złożoność rynku nieruchomości. „Rynki te są ze sobą powiązane, wpływają na zmiany po stronie popytu i podaży, wywołując fluktuację cen i wartości. Przykładowo, na rynku użytkowników zderzenie popytu i podaży decyduje o stawkach czynszu, o wypełnieniu nieruchomości, a więc i o dochodowości. Dochodowość decyduje o postrzeganiu nieruchomości jako inwestycji, wpływa na wzrost cen i wartości nieruchomości. Zwiększony popyt na nieruchomości wywoła wzrost popytu na grunty, w efekcie wzrost cen gruntów, zmniejszy opłacalność projektów deweloperskich”[12].

 

Kolejnym kryterium podziału przedstawionym przez mnie jest podział rynku nieruchomości według kryterium cenowego. Biorąc pod uwagę to kryterium możemy  wyróżnić np. nieruchomości w cenie od 100 do 300 tys. zł, od 300 do 500 tys. zł itp. Tego typu podziały mogą być np. przydatne dla inwestorów chcących zakupić nieruchomość. Na rynku nieruchomości, szczególnie w odniesieniu do nieruchomości biurowych i hotelowych istnieje podział rynku uwzględniający jakość nieruchomości.

Różnorodność podziału rynku nieruchomości pozwala wysnuć tezę, że rynek nieruchomości jest konglomeratem wzajemnie powiązanych podrynków. Wartość nieruchomości wyznaczana jest przez siły popytu i podaży, działające na ich własnym podrynku.

Kolejną cechą rynku nieruchomości (także wielu innych rynków) jest jego niedoskonałość. Niedoskonałość ta wynika z faktu, że informacje o rynku nie są informacjami bardzo szczegółowymi. Pomimo tego, że liczba publikacji o rynku stale wzrasta, to jednak dane dotyczące cen nieruchomości, najczęściej pochodzą z analiz cen oferowanych, a nie transakcyjnych. O niedoskonałości rynku nieruchomości decydują również poniższe cechy[13]:

  • stałość w miejscu,
  • wrażliwość wartości nieruchomości na zmiany w otoczeniu,
  • powstawanie zachowań spekulacyjnych i monopolistycznych,
  • transakcje wymagają posiadania dużego kapitału finansowego (kredyty), stąd obserwuje się względna rzadko zawierane transakcje, co oznacza, ze zmiany w warunkach rynkowych są trudne do zauważenia,
  • nieracjonalne zachowanie kupujących i sprzedających, którzy swoich decyzji nie opierają wyłącznie na cenach (decyduje często moda, reklama, sąsiedztwo, tradycja itp.),
  • trudność dostępu do informacji, transakcje mają często charakter prywatny, a ich przebieg i cena pozostają z reguły tajemnicą,
  • niedoinformowanie uczestników transakcji – poufność, brak przejrzystości powoduje, że większość kupujących i sprzedających może nie posiadać wystarczających danych dotyczących cen nieruchomości w momencie zawierania transakcji,
  • relatywna stałość podaży nieruchomości w krótkim okresie, wzrost popytu bardzo wolno przyczynia się do wzrostu podaży,
  • podaż nieruchomości pozostaje stała w krótkim okresie pomimo spadku popytu,
  • wpływ sposobu użytkowania na wartość (wartość kamienicy czynszowe przeznaczonej na cele mieszkalne, jest niższa wartość tej samej kamienicy przeznaczonej na cele np. biurowe).

 

Niedoskonałość rynku powoduje trudności w osiągnięciu równowagi na tym rynku (równowaga występuje, gdy popyt równoważy się z podażą) oraz powoduje relatywną stabilność cen. Ceny nieruchomości nie reagują na krótkoterminowe zmiany rynkowe. Rynek jest powolny w reagowaniu na zmiany zarówno po stronie popytu jak i podaży.

Kolejną istotną cechą rynku nieruchomości jest mała elastyczność cenowa podaży i popytu. Niska elastyczność cenowa popytu wynika z faktu, że na rynku jest brak substytutów nieruchomości. Natomiast źródłem niskiej cenowej elastyczność podaży na rynku jest m.in. sztywność tej podaży, szczególnie w krótkim okresie, spowodowana koniecznością uruchomienia procesu inwestycyjnego, który trwa nawet do kilkudziesięciu miesięcy. Niska elastyczność cenowa popytu i podaży powoduje trudności w osiągnięciu stanu równowagi na rynku, stąd też często mówi się, że cecha ta powoduje „ociężałe” działanie mechanizmu rynkowego.     

Cechą rynku nieruchomości jest wymóg jego fachowej obsługi. Cecha ta nie jest zarezerwowana jedynie dla rynku nieruchomości, gdyż na wielu innych rynkach istnieje wymóg profesjonalnej obsługi. Na wielu europejskich rynkach nieruchomości (np. Francja, Niemcy, Wielka Brytania) osoba profesjonalnie działająca na rynku nieruchomości zobowiązana jest do posiadania kierunkowego wykształcenia i licencji zawodowej. Rynek nieruchomości charakteryzuje się również tym, że ma lokalny charakter. Unikalne cechy nieruchomości takie jak stałość w miejscu, różnorodność, trwałość, silne powiązanie z danym terenem, powodują, że konkurencja na rynku nieruchomości ma charakter lokalny. Lokalny charakter powoduje, że rynek ten jest wrażliwy na zmiany demograficzne, ekonomiczne, polityczne oraz społeczne w danym regionie. Do najistotniejszych czynników, które muszą być rozpatrywane w przypadku chęci inwestowania w budowę nieruchomości na danym terenie należą m.in.[14]:

  • demografia (liczba, struktura wiekowo- płciowa),
  • zatrudnienie,
  • skłonność do oszczędzania,
  • dostępność kredytów,
  • wielkość i struktura wiekowa obiektów budowlanych na danym terenie,
  • dostępność i ceny gruntów.

 

Kolejną cechą charakterystyczną dla rynku nieruchomości jest jego mała efektywność. „Hipoteza rynku efektywnego zakłada, że istotne informacje, dotyczące danej lokaty (np. akcji), są odzwierciedlone w ich bieżącej cenie rynkowej. Oznacza to, że rynek efektywny to taki, na którym bieżąca cena aktywów najlepiej oszacowuje ich realną wartość. Na rynku tym nie można zarabiać poprzez targowanie się ani też opierając się na ogólnie dostępnych informacjach. Nie oznacza to, że uczestnik rynku nie osiągnie lepszych wyników dzięki wewnętrznym informacjom, lecz jedynie, że nie można oczekiwać takich wyników i że sukces w jednym przypadku zostanie zneutralizowany porażką w innym. W długim okresie inwestor nie osiągnie lepszych rezultatów”[15]. Rynek nieruchomości uznawany jest za rynek o niskiej efektywności, a więc za taki rynek, na którym informacje, jakimi może dysponować inwestor o transakcjach zwartych wcześniej, są niewystarczające do opracowania rentownej strategii inwestycji. Wyróżnia się dwa rodzaje efektywności:

  • efektywność operacyjna, która odnosi się do wyborów, pozwalających podejmować decyzje po najniższych kosztach (cenach),
  • efektywność alokacyjna, która odnosi się do jak najkorzystniejszego wykorzystania nieruchomości (zasoby są przesuwane do takich zastosowań, które maja największa wartość, wyrażona przez gotowość konsumentów do płacenia za nie).

 

Z założenia rynek nieruchomości wykazuje małą efektywność operacyjną. Na małą efektywność operacyjną wpływa niepodzielność nieruchomości, stałość w miejscu, mała przejrzystość rynku, mała płynność nieruchomości, a także stosunkowo wysokie koszty manipulacyjne. Rozpatrując efektywność alokacyjną z punktu widzenia ekonomicznych efektów inwestycji, spotyka się teorie różnie podchodzące do kwestii efektywności. Istnieje teoria, że tak rozumiana efektywność alokacyjna na rynku nieruchomości jest mało efektywna, czyli ceny nie są dobrym odzwierciedleniem informacji, ponieważ rynek nie reaguje elastycznie na informacje z zakresu popytu i podaży, co w konsekwencji może znacząco utrudnić alokację kapitału. Jednak istnieje także teza, mówiąca o tym, że rynek nieruchomości jest w omawianej materii efektywny, jednak na niskim poziomie. Z założenia wynika, że gdyby jakiś rynek był efektywny, wtedy niemożliwe byłoby uzyskiwanie wysokich dochodów na tym rynku. Natomiast gdyby rynek był całkowicie nieefektywny, oznaczałoby to sytuacje odwrotną. Historia pokazuje, że w latach sześćdziesiątych i siedemdziesiąty ubiegłego stulecia na rynku nieruchomości zdarzały się sytuacje, w której inwestorzy uzyskiwali milionowe kwoty zysku. Natomiast z drugiej strony, nie ma pewności, że wysokie zyski mogą być na rynku utrzymywane w kolejnych okresach użytkowania nieruchomości. Stąd też uważa się, że rynek nieruchomości jest efektywny, ale na niskim poziomie.

Rynek nieruchomości cechuje się także znaczącym interwencjonizmem publicznym. W literaturze spotyka się trzy aspekty interwencji sektora publicznego na rynku nieruchomości[16]:

  1. Sektor publiczny funkcjonuje jako integralna część rynku (użytkownik powierzchni, deweloper, wynajmujący, nabywca, sprzedawca),
  2. Rząd i władze lokalne kreują prawo, które dotyczy rynku nieruchomości,
  3. Sektor publiczny wpływa na zachowanie uczestników rynku poprzez system podatkowy, politykę regionalną, politykę czynszową itp.

 

Wyżej wymienione cechy rynku nieruchomości są cechami stałymi, niezmiennymi, lecz nie wszystkie zarezerwowane są jedynie dla rynku nieruchomości. Do cech szczególnie wyróżniających rynek nieruchomości należą m.in. lokalny charakter, wysoki poziom niedoskonałości, interwencjonizm publiczny, a także niska efektywność. Do pełnego zrozumienia rynku nieruchomości potrzebna jest klasyfikacja podmiotów występujących na tym rynku. W literaturze wyróżnia się następujące podmioty biorące aktywny udział w tworzeniu rynku nieruchomości[17]:

  1. Inwestorzy,
  2. Kredytodawcy ,
  3. Deweloperzy,
  4. Najemcy, dzierżawcy,
  5. Pośrednicy,
  6. Obsługa techniczna rynku.

 

Dla kompleksowego zrozumienia zasad i zależność panujących na rynku nieruchomości warto poświęcić uwagę kilku wybranym podmiotom występującym na rynku (oczywiście nie umniejszając roli innych podmiotów). Grupa inwestorów i kredytodawców podejmuje podstawowe decyzje na rynku. Inwestorzy mają zamiar zakupić lub wybudować nieruchomość, jednak rzadko robią to wykorzystując tylko własne środki finansowe. Tu z pomocą przychodzą kredytodawcy, którzy udzielają kredytów na zakup lub budowę nieruchomości. Kredytodawcy udzielają kredytów pod tzw. zabezpieczenie hipoteczne. Aby zmniejszyć ryzyko udzielanego kredytu, kredytodawcy często występują w roli akcjonariusza, stając się kredytodawcami-właścicielami. Warto zwrócić uwagę, że inwestorzy nie są grupą jednolitą. Wyróżnia się wśród nich[18]:

  • inwestorów-użytkowników, którzy sami użytkują nieruchomość w celu np. zaspokojenia swych potrzeb mieszkalnych, poczucia prestiżu itp.,
  • inwestorów właścicieli, którzy posiadane nieruchomości wynajmują w celu uzyskiwania dochodu,
  • inwestorów spekulantów, którzy posiadają nieruchomość przez krótki okres, dążą do szybkiego zwrotu kapitału lub uzyskania szybkiego zysku z jej sprzedaży (tzw. gra w hossę),
  • inwestorów akcjonariuszy, którzy inwestują w akcje instytucji inwestujących w nieruchomości.

 

Kolejną bardzo istotną grupą podmiotów działających na rynku nieruchomości są deweloperzy. „Deweloprzy potrafią dostrzec funkcję, jaka powinna pełnić dana przestrzeń, umieją pozyskać środki na realizację inwestycji, kierują jej realizacją, czyli przeprowadzają tzw. akcję rozwojową. Po ukończeniu inwestycji zostają jej właścicielami czy współwłaścicielami lub sprzedają ją, odzyskując kapitał i kierując go w nowe przedsięwzięcie”[19]. W odróżnieniu od inwestora, deweloper nie musi angażować własnego kapitału, on zarządza przedsięwzięciami inwestycyjnymi, zarządza ryzykiem. Nie działa on także na zlecenie konkretnego klienta, tylko wychodzi z założenia, że podaż zainicjuje popyt. Dewelopera nie można więc porównać z generalnym realizatorem inwestycji, który również zarządza przedsięwzięciem, ale w odróżnieniu od dewelopera działa na zlecenie klienta.

 

Grupa pośredników w obrocie nieruchomościami, to podmiot dostarczający uczestnikom rynku informacji o nim, co ułatwia podejmowanie decyzji. Najemcy i dzierżawcy są grupą pobudzającą popyt na konkretne rodzaje nieruchomości.

Rozpatrując rynek nieruchomości jako całość należy podkreślić, że pełni on bardzo istotne funkcje gospodarcze i społeczne. Do tych funkcji należą[20]:

  1. Funkcja wymiany,
  2. Funkcja informacyjna,
  3. Funkcja korygowania wykorzystania przestrzeni.

 

Podstawową funkcją rynku nieruchomości jest funkcja wymiany, która pozwala na alokację praw majątkowych i wtórną dystrybucję przeznaczenia przestrzeni w zależności od preferencji dotychczasowych użytkowników. Nieruchomość nabywa ten kupujący, który jest zdolny najbardziej efektywnie wykorzystać nieruchomość i zgadza się zapłacić właścicielowi żądaną przez niego cenę.

Funkcja informacyjna cechuje się tym, że „rynek poprzez cenę informuje o wartości wymiennej różnych nieruchomości, co umożliwia wykreowanie koncepcji wartości nieruchomości w świadomości podmiotów działających na rynku”[21].

Funkcja korygowania wykorzystania przestrzeni występuje gdy niski dochód z zabudowanej przestrzeni skłania właściciela, zarządcę lub inwestora do poszukiwania rozwiązań, które pozwolą zmaksymalizować wartość nieruchomości. Jeśli zabudowania mają niższą wartość od gruntu, powinny być wzniesione nowe budynki. Jeśli natomiast popyt na przestrzenie spadnie, prawdopodobieństwa wzniesienia nowych budynków lub przebudowy istniejących jest niewielkie.



[1] E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomości w gospodarce rynkowej, PWN Warszawa 2006, s. 38-55.

[2] Tamże, s. 38-55.

[3] Tamże, s. 38-55.

[4] Tamże, s. 38-55.

[5] Tamże, s. 38-55.

[6] W.D. Fraser, Principles of Property Investment and Princing, The Macmillan Press Ltd., London 1993, s. 55.

[7] E. Kucharska-Stasiak, Nieruchomości w gospodarce rynkowej, Wydawnictwo Naukowe PWN Warszawa 2006, s. 38-55.

[8] Tamże, s. 38-55.

[9] Tamże, s. 38-55.

[10] Tamże, s. 38-55.

[11] Tamże, s. 38-55.

[12] Tamże, s. 38-55.

[13] Tamże, s. 38-55.

[14] Tamże, s. 38-55.

[15] Tamże, s. 38-55.

[16] Tamże, s. 38-55.

[17] Tamże, s. 38-55.

[18] Tamże, s. 38-55.

[19] Tamże, s. 38-55.

[20] Tamże, s. 38-55.

[21] Tamże, s. 38-55.